Успешный расклад

В западном регионе назревает кардинальное перераспределение рынка складских помещений

Тысячи гектаров ангаров, от которых лет восемь—десять назад во время кампании по коммерциализации отреклась как от лишнего оптового звена розничная торговля, теперь стали дефицитной недвижимостью. Сегодня взять в аренду, а тем более приобрести в собственность готовый склад проблематичнее, чем в советские времена попасть на базу импортторга, где хранились вожделенные дефициты.

Особенно острый спрос на складские помещения наблюдается в западном регионе. Сейчас происходит активная передислокация баз различной специализации с польской территории на соседнюю украинскую, которая объясняется ожидаемым вступлением Речи Посполитой в Европейский Союз.

Прежние владельцы придерживают квадратные метры до лучших цен

В целом ренессанс заброшенных складов начался с рождением новых дилерско-дистрибьютерских структур, которые заполнили старую «базовую» нишу и превратились в мостик между производителем и розничной торговлей. Эти современные оптовые продавцы с незаурядными рыночными аппетитами и западными технологиями продаж взялись за приобретение недвижимой основы. Но только небольшому проценту дистрибьютеров удалось приобрести недвижимость и закрепиться на родных квадратных метрах. Остальные вынуждены довольствоваться арендой материальной части.

Сегодня, как утверждают эксперты, владельцы немалой части складов — вчерашние «трудовые коллективы». Они как правило дешево сдают унаследованные помещения в аренду и за счет этого существуют. Один квадратный метр площади, снятой у них под хранение и ротацию товара, стоит на Львовщине от $1 до $5—6. Часть складов у хозяев-«колхозов» сумели выкупить «портфельные» инвесторы, которые при случае готовы их перепродать эффективному владельцу за хорошие деньги.

Сейчас за квадратный метр площади просят $50—100. Но чтобы использовать ее по назначению, в техническое переоборудование склада, согласно подсчетам специалистов, нужно вложить еще столько же.

Наибольшим спросом пользуются «профессиональные» склады — с рампой

Постепенный рост спроса на вторичном складском рынке в регионе, по наблюдениям риэлтеров, начался зимой 2001 года. Сегодня в очереди на галицких фирмах, которые занимаются куплей-продажей и арендой недвижимости, стоят по 30—40 клиентов. Они ищут преимущественно площади от 3,5 до 10 тыс. кв. м. Однако при этом заказчики хотят получить в собственность либо арендовать специализированные склады. Главным атрибутом «профессиональных» баз является рампа. Это железобетонное основание, построенное на одном уровне с кузовом грузовика и (или) днищем железнодорожного вагона, должно опоясывать всю длину склада и обеспечивать электрокарам беспрепятственное «ровное» передвижение.

Другие критерии, которые выдвигают предприниматели к помещениям для хранения товара, — это хорошие подъездные пути, удобная транспортная развязка, приближенность к району сбыта. В зависимости от групп товаров, «прописанных» на складах, у комиссионеров могут возникать дополнительные пожелания относительно обустройства помещений — наличие стеллажей, холодильного оборудования и т. п.

Как считает председатель правления ЗАО «Инвестиционная компания «Карпаты-Инвест» Сергей Петрук, в цене всегда будут три основные категории складов — сухие, чистые, освещенные помещения для определенного вида товара, охладительные склады и глубокого замораживания.

Эталоном европейских складов специалисты считают дистрибьютерский центр АО «Світоч». На выезде из Львова было выкуплено и обустроено 9 тыс. кв. м старых помещений и планируется расширить эту «сохраняющую» территорию еще на 12 тыс. «квадратов».

Рентабельность складского бизнеса наблюдатели оценивают в ежемесячных 14 — 18%. Но светлая прибыльная перспектива не только у просторных «многотысячников», где могут легко разойтись электрокары. Даже от небольшого складика площадью 20 метров, купленного по случаю и расположенного в нужном месте, его владельцу будет капать систематическая прибыль. Такой склад пригодится, например, для хранения миниатюрной цифровой электроники или пилотной «раскрутки» товара под новой торговой маркой. Следовательно, на складском рынке можно найти еще щели, которые подойдут для семейного бизнеса.

Наибольшие складские резервы, где можно отхватить кусок площади, — «запасы» трудовых коллективов

В целом же, по подсчетам экспертов, первичный рынок складских помещений уже сформирован. И сегодня неотвратимо приближается период вторичного перераспределения товарных хранилищ между эффективными владельцами.

По словам Сергея Петрука, вся складская инфраструктура, дислоцированная на польской приграничной полосе — вплоть до Кракова, за каких-нибудь полгода «отразится» с украинской стороны. Мощные западные фирмы, которые будут отрезаны демаркационной линией Евросоюза от украинского и «эсэнговских» рынков сбыта, создадут здесь местные перевалочные базы.

И максимально выиграет тот, кто окажется ближе к границе. Следующим шагом, по прогнозам специалистов, станет укрупнение сети хранилищ и создание мощных грузо-транспортных комплексов наподобие европейских. Игорь Гончаров, исполнительный директор товарной биржи «Украинский центр специализированных аукционов»: «Наше специализированное объединение, осуществляя на внутреннем рынке операции по продаже крупных (более 1 000 кв. м) объектов недвижимости производственного назначения, проблему дефицита этого «товара» почувствовало в последние месяцы 2001 года.

Причины, думаю, следующие. Во-первых, за годы независимости новых производственных площадей почти не строили. Во-вторых, еще в конце 90-х прошлого века наиболее предусмотрительные операторы рынка ценных бумаг сориентировали своих заказчиков на приобретение акций пришедших в упадок предприятий, которым принадлежали большие производственные площади, пригодные для оборудования под различного типа специализированные склады.

Сегодня новые владельцы неохотно расстаются с таким имуществом, надеясь на эффективные инвестиции. И не без оснований. Невзирая на всяческие препоны, Украина в ближайшее время просто «обречена» взять на себя все «бремя» транзитного государства, которое станет курицей, несущей золотые яйца. В этом смысле оборудованные складские площади, безусловно, могут стать эффективной и прибыльной составляющей грузо-транспортных комплексов на территории Украины. Особенно в пограничных регионах — и на Западе, и на Востоке». Заметим, в СМИ несколько месяцев назад проскочила информация о решительных намерениях Минтранса создать на территории Украины 24 грузо-транспортных комплекса, базовой основой которых станут склады.

В частности, на Львовщине такие центры планируются в Жовкве, Мостисках, Раве-Русской и Львове. Новые комплексы будут регулировать грузо-транспортные потоки и будут нацелены на сокращение времени транзита до международных нормативов: разгрузка, загрузка, растамаживание товара должно уложиться в 20—40 минут.

Прошлогодний Закон «О Комплексной программе утверждения Украины как транзитного государства в 2002—2010 годах», который не особо афишируется, собственно и предусматривает образование таких структур. И под эту программу предусмотрительные лица уже формируют мощную складскую инфраструктуру.

Наибольшие складские резервы, где можно отхватить кусок площади, — «запасы» трудовых коллективов, которые либо заморозили помещения, либо сдают их в аренду, ожидая больших денег с Запада.

Ольга ШВАГУЛЯК-ШОСТАК
Фото Сергея ДАВЫДКОВА
Редакция благодарит ООО «Тринити инвест компани» за оказанную помощь в фотосъемке

---

Комментарии специалистов

«80—90% площадей сдаем в аренду, 10—20% используем сами»

Сергей ПЕТРУК, председатель правления ЗАО «Инвестиционная компания «Карпаты-Инвест»:

— Перспективность складского бизнеса наша компания почувствовала в 1997— 1998 годах. Тогда мы начали скупать акции, которые принадлежали владельцам складских помещений. Чтобы консолидировать пакеты ценных бумаг и приобрести отдельные строения, приходилось участвовать в аукционах и иногда выполнять до двух десятков торговых операций с одного объекта. Сегодня компания имеет несколько десятков тысяч квадратных метров складов. В пригороде Львова Малехиве бывшую базу «Овощторга» площадью более 40 тыс. кв. м мы сдаем в аренду различным клиентам: «Оболони», «Проктер энд Гембл», «Світочу» и другим.

Большим преимуществом этих складов является уникальная рампа, которая позволяет железнодорожным вагонам заезжать в помещение и разгружать товар под крышей, а не под открытым небом. Из приобретенных складских помещений мы продали только 5%. 80— 90% площадей сдаем в аренду новым торговым организациям. А 10— 20% складов используем самостоятельно. В дальнейшем планируем развивать собственный складской бизнес.

«В аренду сдал даже свой кабинет»

Виктор ЗАРЕМБА, председатель правления ОАО «Элегант»:

— Общих 10 тыс. кв. м (сюда входят инженерные помещения: щитовые, санузлы, котельная и так далее) делят между собой обычно 20 торговых фирм. Сегодня склады заполнены на 90%. Наши клиенты отдают преимущество оснащенным — стеллажами, поддонами, контейнерами, тележками, телефоном, мебелью — площадям. Чтобы арендатор шел на склад и не оставлял его, помещения нужно держать «в форме», ремонтировать подъездные пути.

Под этот зимний сезон мы, например, поставили автоматизированную немецкую котельную стоимостью 372 тыс. грн. Для удобства клиентов имеем еще свой подстраховочный стоквадратнометровый склад, куда берем товар на ответственное хранение сроком до месяца. Стоит такая услуга 3 у.е. за 1 квадратный метр. Я даже свой большой кабинет сдал в аренду и перешел в меньший.Так как нужно экономить ресурсы.

Правильная логистика дает возможность вдвое экономить на площадях

Игорь БЕРЕЖАНСКИЙ, заместитель директора компании «Берта плюс»:

— Склады используем как базовое средство для своего дистрибьютерского бизнеса продвижения на рынок продукции «Нестле», «Маккофе», «Чупа-Чупс», «Чибо» и еще полтора десятка фирм. В целом, несмотря на десятилетний рыночный стаж, нам пока что не удалось высвободить достаточно оборотных средств, чтобы купить собственные помещения для хранения товара. Сегодня большая проблема — приобрести склады. Сейчас мы планируем покупать землю и строить помещение.

Это лучше, чем заниматься доведением до кондиции долгостроя или реконструкцией старого склада. Теперь фирма вынуждена арендовать склады площадью приблизительно 2 тыс. кв. м. А нужно — 3,5—4 тысячи. Из «зажатой» ситуации выходим благодаря предельно отработанной логистике рациональной организации технологии продажи: одной тысячей квадратных метров решаем вопрос двух тысяч. За сутки наши склады пропускают через себя до трех фур товара. Все операции разгрузки-загрузки расписаны до 30 минут.