Монетний двір

Квартирна рулетка

Наталія ЗАДЕРЕЙ, Ігор НАУМЕЦЬ

Усі існуючі механізми купівлі житла на етапі будівництва — доволі ризиковані інструменти інвестицій. За кожним із них може ховатися фінансова піраміда

Що обіцяють інвесторові різні схеми придбання первинного житла

Донедавна квартиру в новобудові можна було придбати трьома способами — через інвестиційний договір із забудовником, цільові житлові облігації та участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ). При цьому ФФБ були механізмом найменш популярним серед забудовників, проте найбільш безпечним для інвестора.

Внісши низку змін до законів «Про інвестиційну діяльність» та «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю», Верховна Рада перевернула все з ніг на голову. Тепер забудовники будуть змушені відмовлятися від інвестиційних договорів на користь ФФБ чи облігацій. Але законодавчо закріплених прав в учасників ФФБ значно поменшає. Понад те, ФФБ ризикують перетворитися з найбільш надійного механізму інвестування на новий різновид фінансових пірамід.

Пан або пропав

Інвестування в новобудову — на перший погляд, найвигідніший спосіб придбати житло. Сучасна простора оселя може обійтись удвічі дешевше, ніж квартира у хрущовці. Утім, для цього треба наважитися ризикнути своїми заощадженнями. Адже дешеві квартири лише в тих будинках, які перебувають на стадії проекту та пропонуються маловідомими забудовниками. А креслення в будинок може і не матеріалізуватися. Наприклад, якщо мешканці сусідніх будинків опротестують зведення хмарочоса на місці дитячого майданчика чи скверу.

Або забудовник виявиться нечесним — збере кошти охочих до дешевих квартир громадян і зникне у невідомому напрямку. Найгірше, що відрізнити чергову «схему» від нормального інвестиційного проекту дуже важко. Хоча кілька дороговказів для інвестора все ж є. Перший критерій відсіву — чи отримав забудовник земельну ділянку і дозвіл на початок будівництва, а також чи збудував він хоча б один поверх у хоча б одному з анонсованих ним будинків.

Інакше кажучи, укладанню інвестдоговору із забудовником має передувати збір інформації як про будівельну компанію, так і про сам проект. Прикмета друга — банк. Якщо фінансова установа задіяна у схемі як кредитор, шанси отримати квартиру доволі високі. Ув’язуватись у відверто сумнівну оборудку банк ніколи не буде — служби безпеки фінустанов у таких випадках скрупульозно вивчать будівельну історію компанії, дозвільні документи на будівництво, сам інвестдоговір.

Третє правило — обираючи квартиру, слід звертати увагу не тільки на ціну, метраж та розташування, а й на механізм фінансування будівництва. Від цього залежать строк і якість квартири, яку отримає інвестор. І те, чи отримає він її взагалі.

Договір з будівельником

За такої схеми інвестор передає гроші безпосередньо забудовникові, підписує договір про дольову участь у будівництві (або інвестиційний договір, або договір купівлі-продажу майнових прав) і чекає на квартиру.

Утім, якщо забудовник і зараз пропонує підписати договір про пайову участь у будівництві (як виявили Контракти, деякі компанії так і чинять), це серйозна підстава не мати з ним справи. З 14 січня укладати з громадянами прямі договори будівельним компаніям заборонено. Юристи будівельної галузі, посилаючись на розпливчаті формулювання змін до Закону «Про інвестиційну діяльність», цю заборону намагаються поставити під сумнів.

Проте насправді ризик виникнення у забудовника проблем із судовими органами досить високий. Деякі експерти навіть стверджують, що суд чи прокуратура може зацікавитися не лише інвестиційними договорами або договорами дольової участі, а й договорами комісії, договорами доручення та договорами про спільну діяльність, на легітимність яких забудовники покладають чималі надії.

Прямий договір із забудовниками все ж має переваги. По-перше, недоліки облігацій та ФФБ ще повною мірою не проявили себе, оскільки зданих в експлуатацію будинків, профінансованих за допомогою цих схем, наразі не існує. Тоді як інвестдоговори — це перевірений часом механізм, за допомогою якого лише в Києві зведено близько 1 млн квадратних метрів.

Таким чином, поспілкувавшись з новоселом, що придбав квартиру через інвестиційний договір, потенційний інвестор може з’ясувати, чого слід остерігатися. Основні недоліки інвестдоговорів — відсутність гарантії своєчасної здачі будинку, ризик суттєвого подорожчання квадратних метрів у випадку, якщо інвестор вносить кошти частинами, та ризик зміни планування квартир. Крім того, мали місце й історії з «двійниками» — громадяни, які інвестували кошти в новобудову, згодом виявляли, що їхні квартири вже продаються агенціями нерухомості на вторинному ринку.

Основна перевага інвестиційних договорів — це саме той механізм, за якого майнові права найлегше конвертуються у право власності на квартиру. Річ у тому, що відповідно до тимчасового положення Мін’юсту про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно райдержадміністрації видають свідоцтва про право власності на підставі інвестиційних договорів та договорів дольової участі. Юристи наразі погано уявляють, як реєструватимуть права власності учасники ФФБ та власники облігацій.

До з’ясування обставин щодо легітимності «неінвестиційних» договорів (комісії, доручення, спільної діяльності) з цією схемою краще не мати справи. Якщо юристам вдасться знайти чергову лазівку, прямі договори будуть цілком прийнятним варіантом. Головне — правильно вибрати забудовника, а ще краще домогтися від нього укладання договору, текст якого написаний спільно з інвестором. Деякі будівельники на це йдуть.

Облігації

Схема полягає у наступному: забудовник випускає безвідсоткові цільові облігації, погасити які зобов’язується житловою площею (квадратний метр за певну кількість паперів). Перша, вона ж і остання, перевага облігаційної схеми — потрібний для отримання квартири пакет цінних паперів деякі забудовники дозволяють накопичувати поступово. За всіх інших схем купівлі квартири перший внесок має становити щонайменше 30% її вартості.

Далі починаються суцільні колізії. Згідно із Законом «Про цінні папери та фондову біржу» цільова облігація надає її власнику право на отримання товару. Однак юристи зауважують, що абстрактний квадратний метр житла товаром назвати важко, оскільки метр — це все ж таки просто одиниця виміру. Тому придбання облігацій абсолютно не гарантує отримання вподобаної квартири. Гарантії на кількість метрів, поверх, кількість кімнат, розмір кухні чи розташування квартири облігації не дають.

Інвесторам, що бажають закріпити за собою конкретну квартиру, забудовники пропонують договори бронювання квартири, за які стягують додаткові комісійні. Ці договори укладаються за умови, що інвестор придбав облігації на суму 30-50% вартості квартири. Юристи вбачають в укладанні договорів бронювання квартир ще одну правову колізію. Виходить, що зобов’язання забудовника надати квартиру прописані у двох різних документах — проспекті емісії облігацій та договорі бронювання.

Купуючи облігації, інвестор наражається на ті самі ризики, що й при дольовій участі в будівництві, — ризики несвоєчасного введення будинку в експлуатацію та подорожчання квадратних метрів у випадку поетапного інвестування. Крім того, згідно із законодавством емітент-будівельник має право, але не зобов’язаний викуповувати в інвестора облігації до закінчення терміну їх обігу.

Це означає, що продати облігації можна лише іншому інвестору, заплативши при цьому комісійні зберігачу цінних паперів за зміну в реєстрі власників. Нарешті, ще одна особливість облігаційної схеми — забудовники у своїх проспектах емісій зазначають, що обміняти облігації на квартиру можна лише протягом кількох місяців. Якщо у зазначений термін інвестор не пред’явить облігації до погашення, забудовник звільняється від будь-яких зобов’язань.

Якщо вподобана квартира продається через облігаційну схему, варто уважно почитати проспект емісії забудовника — бажання інвестувати в саме цей будинок може відразу зникнути. Слід також звернути увагу на кредитний рейтинг емісії та поцікавитися, чи приймає в заставу ці облігації який-небудь банк.

Фонди фінансування будівництва

ФФБ акумулюють кошти, передані інвесторами в довірче управління фінансовій установі. Фінустанова — управитель ФФБ частинами, у міру спорудження об’єкта перераховує забудовнику кошти довірителів, при цьому контролюючи цільове використання цих коштів та терміни будівництва. Основні умови інвестиційного процесу регламентує документ під назвою «Правила ФФБ», що розробляється фінустановою. ФФБ, як і всі інші механізми фінансування будівництва, не гарантує інвестору, що вносить кошти частинами, незмінності ціни квадратного метра. Проте така схема має кілька беззаперечних переваг.

По-перше, чітко прописана процедура закріплення за інвестором конкретної квартири. По-друге, ФФБ — це єдиний механізм, що передбачає обов’язкове страхування будівельно-монтажних робіт. Про важливість страхування свідчить історія з проектом «Дніпровські вежі» в Києві — майже готовий хмарочос дав тріщину. Якби будинок був застрахований, збитки понесла б страхова компанія, а не «фізики»-інвестори. По-третє, при механізмі ФФБ інвестору найпростіше припинити інвестування новобудови та повернути кошти. Так, якщо в інвестиційних договорах забудовники передбачають за дострокове розірвання договору комісію в розмірі 5-20% суми внесених коштів, то у правилах ФФБ зазвичай йдеться про значно меншу неустойку.

Утім, з набранням чинності змін до законодавства, що регламентує фінансування будівництва, у бочці меду з’явилася чимала ложка дьогтю. Законодавець дещо змінив статус ФФБ — якщо раніше через один фонд міг фінансуватися лише один об’єкт будівництва, то тепер одному фонду дозволено інвестувати в кілька будинків. Експерти вважають цю норму вкрай ризикованою — кошти групи фізосіб, які інвестують в один будинок, можуть бути використані не за призначенням. Інакше кажучи, є ризики виникнення фінансових пірамід.

Поміж інших не дуже приємних для інвестора змін у законодавстві про ФФБ — скасування обов’язкового страхування відповідальності забудовника за зриви термінів здачі будинку в експлуатацію. Крім того, якщо раніше закон передбачав повернення коштів довірителю ФФБ по ринковій вартості квадратного метра, тепер умови повернення інвестицій визначаються правилами ФФБ.

Зрештою, надійність ФФБ залежить від того, хто ним управляє. Якщо управителем є великий банк з хорошою репутацією на ринку, можна сподіватися, що схема справді надійна. Кишеньковий управитель, створений забудовником, навряд чи поставить на перше місце інтереси інвесторів.

ФФБ, що управляється великим банком, — найкращий механізм придбання нового житла. До маловідомих фінансових компаній слід ставитися з великою обережністю.

---

Як «кидають» інвесторів

Схема кримінальна

Будівельна компанія «X» розпочинає зведення житлового будинку. ТОВ «Компанія «Y» розгортає рекламну кампанію про продаж квартир у новобудові. При цьому «X» цієї реклами просто «не помічає». Після продажу більшості квартир «Y» раптово зникає разом з коштами покупців повітря.

Схема корупційна

Компанія (форма власності — ТОВ) без практичного досвіду на будівельному ринку отримує земельну ділянку в користування (з допомогою міської влади), ставить на ділянці паркан, будівельний кран і створює видимість початку будівництва. У ЗМІ з’являється реклама проекту — пропонується купувати квартири у майбутній новобудові, ціна квадратного метра в якій на 30-50% нижча за середньоринкову. Після того як було зібрано пристойну суму, паркан і кран зникають, як і фірма-будівельник, у невідомому напрямку.

Схема пірамідальна

Компанія одночасно розпочинає спорудження житлового будинку і продаж квартир у ньому. Все законно — кошти залучаються на основі договору дольової участі. Але в ньому відсутній пункт про відповідальність забудовника за несвоєчасність здачі будинку. Після продажу 90% квартир будівництво припиняється, а залучені кошти і підрядна організація направляються на початок нового будівництва. Схема прокручується знову.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар