Ринки та Компанії

Море, сонце і будинки

Лариса ІРХА

Ялтинські ціни на нерухомість наздогнали київські — за підсумками року житло на Південному березі Криму подорожчає щонайменше у півтора разу

У першому півріччі 2008-го житло в курортних містах Криму дорожчало швидше, ніж у будь-якому іншому місті України. Приміром, за даними експертів групи компаній «Планета Оболонь», темп зростання цін у січні—червні 2008 року в Севастополі становив 17,7-20%, тоді як у Києві — лише 13,1%. Найшвидше дорожчала житлова нерухомість на Південному березі Криму — в середньому більш ніж на 30% за перше півріччя. За рік квадратний метр на ПБК підвищиться в ціні щонайменше на 50%, прогнозують експерти. На відміну від прогнозів ріелторів, які наполягають на «стабільному зростанні цін» на житло у Києві, 50-відсоткове подорожчання квадратних метрів за підсумками 2008-го в Криму цілком реальне.

Де дорожче

Нерухомість у приморських районах постійно дорожчає протягом останніх 10 років — тільки з 2006-го житло бізнес- і преміум-класу в АРК зросло в ціні в 1,7-2,3 разу. Подорожчання — наслідок високого попиту, що, як і раніше, випереджає пропозицію.

Після посилення умов кредитування попит на приморську нерухомість, на відміну від інших регіонів України, не знизився. Валерія Петрусевич, провідний спеціаліст із нерухомості кримської будівельної компанії «СоюзБудТехнологія», пояснює це тим, що квартири на Південному березі Криму брали у кредит не більш ніж 10-12% покупців. За її спостереженнями, приморською нерухомістю здебільшого цікавляться заможні приїжджі, які можуть дозволити собі покупку без залучення кредитних коштів. Всупереч поширеній думці, росіян серед них не так вже й багато — щонайбільше п’ята частина. Попит переважно формують кияни, а також мешканці Дніпропетровська, Донецька і Харкова. Причому нерухомість у Криму вони купують не для житла. Кримські квартири і вілли, як і раніше, цікаві як для перепродажу, так і для здачі в оренду відпочивальникам. «Покупців найбільше цікавить нерухомість, на оренді якої можна добре заробити: у сезон житло на узбережжі приносить стабільний дохід. Крім того, багато покупців розраховують у разі потреби перепродати квартиру за ціною, що значно перевищуватиме вартість покупки», — розповідає Валерія Петрусевич.

За даним ріелторів, понад 80% нерухомості на узбережжі купують для інвестування вільних коштів. Попит з боку інвесторів підігрівають кримські ріелтори, які стверджують, що квартири у прибережних селищах півострова окупаються лише за 5 років. Насправді цифра занижена. За підрахунками фахівця з нерухомості АН «Планета-Крим» Сергія Длінного, квадратний метр однокімнатної квартири при здачі відпочивальникам у середньому приносить від $30 до $100 на місяць. За сезон (із травня по вересень) власник квартири площею 50 квадратів може заробити брудними $4,5-15 тис. Квадратний метр, приміром, на ПБК у будинках економ- та бізнес-класу зараз коштує $1,7-3,4 тис. Тобто, здаючи в оренду куплену влітку 2008-го квартиру площею 50 квадратів, гроші можна буде повернути в найкращому разі через 6 років. За максимальної вартості квартири і мінімальної орендної ставки віддача інвестицій у дохідну квартиру розтягнеться на 35-40 років.

Самі ми не місцеві

«Квартири в новобудовах купують здебільшого приїжджі — мешканці України (приблизно 85%) і росіяни (15%), — розповідає директор АН «СТД-Центр» Віктор Мазурін. — У міжсезоння у вечірній час нові житлові комплекси стоять неосвітлені, без будь-яких ознак життя — більшість квартир купують іногородні для здачі в оренду або як літнє житло».

Потенційні покупці найчастіше цікавляться нерухомістю в Ялті, Алушті, Гурзуфі, Місхорі, Керченському та Феодосійському районах. Відповідно саме в цих районах півострова будується найбільше нового житла.

Крим входить до п’ятірки регіонів — лідерів за темпами зростання будівництва житла. За даними засновника інвестиційно-консалтингової компанії «Конекс» Павла Ульянова, у 2007-му на півострові було введено в експлуатацію 118 тис. кв. м житла, цього року планується побудувати більш ніж 160 тис. квадратів. Крім місцевих забудовників — Артекс, СоюзБудТехнологія, Моноліт-Аякс, Технопласт, Консоль, Кримжитлобуд — на півострові вже кілька років працюють донецький ГрадБуд, харківський Моноліт і столична ХК «Київміськбуд».

Дохідність будівництва житла на півострові є однією з найвищих у країні. За даними Павла Ульянова, цей показник для підрядчика становить близько 25%, для девелоперів — до 45% річних. Для порівняння: дохідність житлових проектів у столиці — не більш ніж 20-25% на рік. Високу рентабельність кримським забудовникам забезпечує стабільне зростання вартості квадратів у новобудовах — за останні два роки нове житло в Криму подорожчало в 1,7 разу.

«Вартість квадратного метра на первинному ринку Криму становить від $1,7 тис. до $10 тис., — розповідає Сергій Длінний. — Причому різниця у вартості квартири на початковій і кінцевій стадіях будівництва може становити 30-40%». За словами Валерії Петрусевич, ціни на квадратні метри в тій самій новобудові залежно від краєвиду з вікна можуть різнитися вдвічі. «Орієнтація квартири має принципове значення для визначення вартості житла», — погоджується Віктор Мазурін. За його словами, квартира, яка виходить на північ і з вікон якої видно тільки сусідній будинок, може бути на 30-40% дешевша від такої самої за площею, але з вікнами на південь і видом на гори і море.

За спостереженнями забудовників та ріелторів, у літній період купівельна активність у Криму знижується — у період відпусток більшість потенційних покупців придивляються до нерухомості, відкладаючи купівлю на осінь. Як наслідок — у червні—серпні квартири в деяких новобудовах дешевшають на 5-8%, але вже в жовтні ціни підвищуються на 15-20%.

Пік пройдено

Нове житло на ПБК за мінімальною ціною ($1,7 тис. за кв. м) у великому дефіциті, оскільки квартир економ-класу в Криму будується небагато — близько 15-20%. Майже 85% споруджуваних у регіоні житлових об’єктів позиціюються як елітна нерухомість. Причому на відміну від інших регіонів попит на дорогі квартири на узбережжі тільки збільшується. За словами Сергія Длінного, цього року спостерігається зростання попиту на елітні апартаменти, котеджі та великі квартири у кримських новобудовах. Забезпечені покупці і далі скуповують нерухомість у Криму, інвестуючи у квадратні метри еліт-класу, що дорожчають.

Усе продано

Як каже Сергій Длінний, квадратний метр вторинного житла в Криму коштує на 20-30% дорожче від новобудов. Попит на вторинну нерухомість формується здебільшого за рахунок місцевого населення. Більшість мешканців півострова не можуть дозволити собі дорогі квартири великою площею в нових будинках — «вторинка» меншого метражу виходить дешевше. «Новобудови здаються без оздоблення, — наводить ще одну причину непопулярності нових квартир серед кримчан Павло Ульянов. — Покупець змушений витрачати солідну суму на внутрішні роботи, що збільшує вартість квартири. У підсумку остаточна ціна квадрата в новому будинку значно перевищує вартість метра аналогічного об’єкта на вторинному ринку».

Найчастіше кримчани шукають на вторинному ринку дешеве житло невеликих площ. Метраж майже третини квартир, придбаних у першому півріччі 2008-го на Південному березі АРК, не перевищував 30 квадратів. За словами ріелторів, три- і чотирикімнатні квартири продати значно складніше.

«Найбільший попит у першому півріччі мали одно- і двокімнатні квартири, — підтверджує тенденцію Віктор Мазурін. — У січні—червні на такі об’єкти припало близько 75% усіх угод». Експерт зазначає, що у 2008-му вперше за багато років спостерігався стійкий попит на окремі кімнати у квартирах і невпорядковане житло. За словами Мазуріна, це пояснюється високою вартістю квадратного метра житла на ринку загалом. За даними АН «СТД-Центр», середня вартість квадратного метра вторинного житла у центрі Ялти перевищує $3,4 тис., у спальних районах, найбільш віддалених від центральної частини міста, — від $1,7-1,9 тис. за квадратний метр. При цьому із січня по липень 2008 року ціни на житлову нерухомість у центральній частині Ялти зросли в середньому на 21%, у курортних селищах та Алупці — на 28-48%.

Проте ріелтори відзначають поступове зниження попиту на вторинну нерухомість у курортних містах Криму. «Кількість угод на вторинному ринку за останні чотири роки різко зменшилася, — констатує Віктор Мазурін. — Наприклад, у 2003 році ми зареєстрували 4,5 тис. угод купівлі-продажу, а в першому півріччі 2008-го — лише близько 330». Причина проста — ліквідне житло на вторинному ринку практично розкуплено.

Морський краєвид

На початку другого кварталу 2008 року лише на території Південного берега Криму велося будівництво більш ніж 40 багатоквартирних об’єктів. Термін здачі більшості з них — 2008-2009 роки. До 2010-го на ПБК буде введено в експлуатацію щонайменше 300 тис. квадратних метрів житлової площі. Багато експертів вважають, що до цього часу пропозиція може перевищити попит, інвестори, які вкладають у кримську нерухомість для перепродажу, спробують зафіксувати прибуток, що, своєю чергою, сповільнить зростання цін і знизить рентабельність будівельного бізнесу.

На зниження може зіграти і жадібність будівельників, які намагаються продати квартири у своїх будинках за завищеними цінами. «Більшість забудовників у рекламі позиціюють будинки як елітні, навіть якщо вони не відповідають вимогам бізнес-класу, — пояснює Валерія Петрусевич. — Відповідно завищені й ціни на такі квартири. Однак за можливості вибору покупець обирає об’єкт з оптимальним співвідношенням ціни і якості».

Невиправдане завищення вартості квартир у новобудовах уже зараз негативно позначається на бізнесі будівельних компаній. За даними операторів, більш ніж десяток об’єктів на кримському узбережжі, клас яких не відповідав заявленому, було знято з продажу через відсутність попиту. Не виключено, що після зниження класності будинків квартири в них будуть виставлені на продаж за зниженими цінами.

Золотий квадрат

Рентабельність спорудження багатоквартирного будинку на ПБК

Найперспективнішими районами для будівництва вважаються околиці Ялти й Алушти. Максимально наближені до моря ділянки (від 20 до 300 метрів до води) коштують приблизно $100-200 тис. за сотку. За словами директора АН «СТД-Центр» Віктора Мазуріна, через високі ціни на землю інвестори зазвичай будують об’єкти максимально можливої поверховості. «На ПБК трапляються навіть 26-поверхові свічки, — зазначає провідний спеціаліст із нерухомості Кримської будівельної компанії «СоюзБудТехнологія» Валерія Петрусевич. — Хоча для Південного берега Криму є обмеження поверховості. З урахуванням сейсміки, небезпеки зсувів та вимог до однорідності забудови фахівці переважно рекомендують будувати об’єкти не вище ніж 10-12 поверхів, у виняткових випадках — 16, якщо об’єкти розташовуються на відстані від моря». Для спорудження багатоповерхового будинку (10-12 поверхів) потрібно щонайменше 20 соток. Така ділянка обійдеться у $2-4 млн.

Собівартість будівництва на рівній ділянці у найменш сейсмонебезпечній зоні ПБК — не менш ніж $1,2-1,3 тис. за кв. м. Зведення 12-поверхового будинку площею від 10 тис. квадратів (приблизно на 100 квартир) обійдеться у $12-13 млн, з урахуванням вартості землі — $14-17 млн.

Середня ціна продажу квадратного метра «на стадії котловану» — від $3 тис. Після введення будинку в експлуатацію квартири зазвичай дорожчають майже вдвічі. «Ціни на квартири в житлових комплексах, розташованих на паркових територіях або в центральній частині Ялти, з високим відсотком будівельної готовності за наявності інфраструктури й охоронюваної території стартують із $7 тис. за квадратний метр», — наводить приклад Віктор Мазурін.

Високі ціни не відлякують потенційних покупців — більша частина квартир у новобудовах на ПБК розкуповується ще до здачі об’єкта в експлуатацію. «На початкових етапах продається до 40% квартир, у процесі будівництва — ще 40%, — розповідає Сергій Длінний, фахівець із нерухомості АН «Планета-Крим». — Коли проект близький до завершення, у забудовника реалізується ще близько 10% квартир. Решту 10% квартир компанія продає після введення об’єкта в експлуатацію». З урахуванням поетапного зростання цін проект 12-поверхового житлового комплексу ще до початку будівництва приносить девелоперу $12 млн (4 тис. кв. м по $3 тис. за квадрат); близько $16 млн у процесі будівництва (4 тис. кв. м за середньої ціни $4 тис.) і приблизно $12 млн на етапі здачі новобудови в експлуатацію (2 тис. кв. м у середньому по $6 тис. за квадрат). Без урахування поточних витрат і податків за 100 квартир у багатоповерхівці на узбережжі забудовник може виручити $40 млн за розрахункової собівартості проекту $14-17 млн. Якщо взяти до уваги термін реалізації більшості проектів в 1,5-2,5 року, рентабельність будівництва на ПБК може перевищувати 45% річних.

Обговорити на форумi

На початок

Версія для друку		Відправити поштою
Оцiнити статтю		Ваш коментар