Cкладник успіху

У західному регіоні назріває кардинальний перерозподіл ринку складських приміщень

Тисячі гектарів ангарів, яких вісім—десять років тому під час кампанійської комерціалізації зреклася як зайвої гуртової ланки роздрібна торгівля, тепер стали дефіцитною нерухомістю. Сьогодні взяти в оренду, а тим паче — придбати у власність готовий склад проблематичніше, аніж у радянські часи потрапити на базу імпортторгу, де зберігалися омріяні дефіцити.

Особливо гострий попит на складські будови спостерігається в західному регіоні. Нині відбувається активна передислокація баз різної спеціалізації з польської території на сусідню — українську, спричинена очікуваним вступом Речі Посполитої до Європейської Спільноти.

Старі власники притримують квадратні метри до ліпших цін

Загалом ренесанс занедбаних складів почався з народженням нових дилерсько-дистрибуторських структур, які заповнили стару «базову» нішу і перетворилися на місток між виробником і роздрібною торгівлею. Ці сучасні гуртові продавці з неабиякими ринковими апетитами і західними технологіями продажу взялися за набуття нерухомої основи. Але лише невеликому відсотку дистрибуторів вдалося придбати нерухомість і закріпитися на рідних квадратних метрах. Решта мусить задовольнятися орендою матеріальної частини.

Сьогодні, як стверджують експерти, власниками чималої частини складів ще є вчорашні «трудові колективи». Вони зазвичай задешево здають успадковані приміщення в оренду і за рахунок цього існують. Один квадратний метр площі, винайнятої в них під зберігання і ротацію товару, коштує на Львівщині від $1 до $5—6. Частину складів у господарів-«колгоспів» зуміли викупити «портфельні» інвестори, які за нагоди готові їх перепродати ефективному власникові за добрі гроші.

Наразі за квадратний метр площі просять $50–100. Але щоб використовувати її за призначенням, у технічне переобладнання складу, за підрахунками фахівців, треба вкласти ще стільки ж.

Найбільшим попитом користуються «професійні» склади — з рампою

Повзуче зростання попиту на вторинному складському ринку в регіоні, за спостереженнями ріелторів, почалося взимку 2001 року. Сьогодні в черзі на галицьких фірмах, що займаються купівлею-продажем та орендою нерухомості, стоять по 30—40 клієнтів. Вони шукають переважно площі від 3,5 до 10 тис. кв. м. Але при цьому замовники хочуть отримати у власність чи орендувати спеціалізовані склади. Головним атрибутом «професійних» баз є рампа. Цей залізобетонний «підмурівок», споруджений на одному рівні з кузовом вантажівки та (або) долівкою залізничного вагону, мусить оперізувати всю довжину складу і забезпечувати електрокарам безперешкодне «рівне» пересування.

Іншими критеріями, які висувають підприємці до приміщень для зберігання товару, є хороші під’їзні шляхи, зручна транспортна розв’язка, наближеність до району збуту. Залежно від груп товарів, що «прописуються» на складах, у комісіонерів можуть виникати додаткові побажання щодо облаштування приміщень — наявність стелажів, холодильного обладнання тощо.

Як вважає голова правління ЗАТ «Інвестиційна компанія «Карпати-Інвест» Сергій Петрук, у ціні завжди будуть три головні категорії складів — сухі, чисті, освітлені приміщення для певного виду товару, охолоджувальні склади глибокого заморожування.

Еталоном європейських складів фахівці вважають дистрибуційний центр АТ «Світоч». На виїзді зі Львова було викуплено і облаштовано 9 тис. кв. м старих приміщень і планується розширити цю «зберігальну» територію ще на 12 тис. «квадратів».

Рентабельність складського бізнесу спостерігачі оцінюють у щомісячних 14—18%. Але світлу прибуткову перспективу мають не лише просторі «кількатисячники», де можуть легко розминутися електрокари. Навіть від невеличкого складика площею 20 метрів, купленого за нагоди і розташованого у потрібному місці, його власникові крапатиме систематичний прибуток. Такий склад придасться, наприклад, для зберігання мініатюрної цифрової електроніки чи пілотної «розкрутки» товару під новою торговою маркою. Отже, на початковому ринку можна винайти ще шпаринки, які згодяться для сімейного бізнесу.

Найбільші складські резерви, де можна відхопити шматок площі, — «запаси» трудових колективів

Загалом же, як підсумовують експерти, первинний ринок складських приміщень уже сформовано. І сьогодні невідворотно наближається період вторинного перерозподілу товарних сховищ між ефективними власниками.

За словами Сергія Петрука, вся складська інфраструктура, дислокована на польській прикордонній смузі — аж до Кракова, за якихось півроку «віддзеркалиться» з українського боку. Потужні західні фірми, що будуть відрізані демаркаційною лінією Євросоюзу від українського та «есендевських» ринків збуту, створять тут місцеві перевалочні бази. І більше виграє той, хто опиниться ближче до кордону. Наступним кроком, за прогнозами фахівців, стане укрупнення мережі сховищ і створення потужних вантажно-транспортних комплексів на кшталт європейських. Ігор Гончаров, виконавчий директор товарної біржі «Український центр спеціалізованих аукціонів»: «Наше спеціалізоване об’єднання, здійснюючи на внутрішньому ринку операції з продажу великих (понад 1 000 кв. м) об’єктів нерухомості виробничого призначення, проблему дефіциту цього «товару» відчуло в останні місяці 2001 року.

Причини, гадаю, такі. По-перше, за роки незалежності нових виробничих площ майже не будували. По-друге, ще наприкінці 90-х років минулого століття найзавбачливіші оператори ринку цінних паперів зорієнтували своїх замовників на придбання акцій занепалих підприємств, яким належали великі виробничі площі, що їх можна було обладнати під різного штибу спеціалізовані склади. Нині нові власники неохоче розлучаються з таким майном, сподіваючись на ефективні інвестиції. І мають рацію. Попри всі негаразди, Україна найближчим часом просто «приречена» взяти на себе весь «тягар» транзитної держави, який стане куркою, що несе золоті яйця. У цьому аспекті обладнані складські площі, безумовно, можуть стати ефективним і прибутковим складником вантажно-транспортних комплексів на території України.

Особливо в прикордонних регіонах — і на Заході, і на Сході». Зауважимо, у ЗМІ кілька місяців тому проскочила інформація про рішучі наміри Мінтрансу створити на території України 24 вантажно-транспортні комплекси, базовою основою яких стануть склади. Зокрема на Львівщині такі центри плануюються у Жовкві, Мостиськах, Раві-Руській і Львові. Нові комплекси регулюватимуть вантажно-транспортні потоки і будуть націлені на скорочення часу транзиту до міжнародних нормативів: розвантаження, завантаження, розмитнення товару повинно вкластися в 20—40 хвилин.

Торішній Закон «Про Комплексну програму утвердження України як транзитної держави у 2002—2010 роках», який особливо не афішується, власне передбачає створення таких структур. І під цю програму завбачливі особи вже формують потужну складську інфраструктуру.

Найбільшими складськими резервами, де можна відхопити шматок площі, є «запаси» трудових колективів, які або заморозили приміщення, або здають їх в оренду, очікуючи великих грошей із Заходу.

Ольга ШВАГУЛЯК-ШОСТАК
Фото Сергія ДАВИДКОВА
Редакцiя дякує ТОВ «Трініті інвест компані» за надану допомогу в фотозйомцi

---

Коментарі фахівців

80—90% площ здаємо в оренду, 10—20% — використовуємо самі

Сергій ПЕТРУК, голова правління ЗАТ «Інвестиційна компанія «Карпати-Інвест»:

— Перспективність складського бізнесу наша компанія відчула в 1997—1998 роках. Тоді ми почали скуповувати акції, які належали власникам складських приміщень. Щоб сконсолідувати пакети цінних паперів і придбати окремі будівлі, доводилося брати участь в аукціонах й часом вдаватися до двох десятків торгових операцій з одного об`єкта. Сьогодні компанія має кілька десятків тисяч квадратних метрів складів. У передмісті Львова Малехові колишню базу «Овочторгу» площею понад 40 тис. кв. м ми здаємо в оренду різним клієнтам: «Оболоні», «Проктер енд Гембл», «Світочу» та іншим. Великою перевагою цих складів є унікальна рампа, яка дозволяє залізничним вагонам заїжджати в приміщення і розвантажувати товар під дахом, а не просто неба.

З придбаних складських приміщень ми продали тільки 5%. 80—90% площ здаємо в оренду новим торговельним організаціям. А 10—20% складів використовуємо самостійно. Надалі плануємо розвивати власний складський бізнес.

В оренду здав навіть свій кабінет

Віктор ЗАРЕМБА, голова правління ВАТ «Елегант»:

— Загальних 10 тис. кв. м (сюди входять інженерні приміщення: щитові, санвузли, котельня тощо) ділять між собою зазвичай 20 торгових фірм. Сьогодні склади заповнені на 90%. Наші клієнти надають перевагу оснащеним — стелажами, піддонами, контейнерами, візками, телефоном, меблями — площам. Щоб орендар ішов на склад і не залишав його, приміщення треба тримати «у формі», ремонтувати під’їзні шляхи. Під цей зимовий сезон ми, наприклад, поставили автоматизовану німецьку котельню вартістю 372 тис. грн. Для зручності клієнтів маємо ще свій підстраховочний стоквадратнометровий склад, куди беремо товар на відповідальне зберігання терміном до місяця. Коштує така послуга 3 у.о. за 1 квадратний метр. Я навіть свій великий кабінет здав у оренду і перейшов у менший. Бо треба економити ресурси.

Правильна логістика дає змогу вдвічі заощаджувати на площах

Ігор БЕРЕЖАНСЬКИЙ, заступник директора компанії «Берта плюс»:

— Склади використовуємо як базовий засіб для свого дистрибуційного бізнесу — просування на ринок продукції «Нестле», «Маккофі», «Чупа-Чупс», «Чібо» і ще півтора десятка фірм. Утім, не зважаючи на десятирічний ринковий стаж, нам поки що не вдалося вивільнити достатньо обігових коштів, аби купити власні приміщення для зберігання товару. Сьогодні велика проблема — придбати склади. Зараз ми готуємося купувати землю і будувати приміщення. Це краще, ніж займатися дотягуванням до кондиції довгобуду чи реконструкцією старого складу.

Наразі фірма змушена орендувати склади площею приблизно 2 тис. кв. м. А треба — 3,5—4 тисячі. Із «затиснутої» ситуації виходимо завдяки гранично відпрацьованій логістиці — раціональній організації технології продажу: однією тисячею квадратних метрів вирішуємо питання двох тисяч. За добу наші склади пропускають через себе до трьох фур товару. Всі операції розвантаження-завантаження розписані до 30 хвилин.

Наші склади, як хірургічні операційні, оснащені бактерицидними лампами

Андрій ТАВПАШ, генеральний директор АТ «Світоч»:

— Щоб створити сучасний дистрибуційний центр, нам довелося викуплені нами склади повністю реконструювати і переобладнати: від заміни підлог до нарощування стелажів та упорядкування прилеглої території.

Складські приміщення, що займають площу в кілька футбольних полів, доповнені операційними ділянками, рампами, сучасними офісами, лабораторіями, їдальнею, побутовими приміщеннями, кімнатою для водіїв. Світлі стіни, гладенькі підлоги, які не збирають пороху і витримують завантажені електрокари, спеціальні бактерицидні лампи, сталий температурний режим, який підтримують опалювально-вентиляційні системи, гарантують, що сировина та готова продукція зберігатимуться відповідно до санітарних норм. У дистрибуційному центрі зосереджено всі сировинні запаси для потреб виробництва та готову продукцію.

Вхідна сировина потрапляє на склад лише після позитивного висновку лабораторії. Повернення на склад готової продукції знову відбувається через лабораторії. Закриті порти-під’їзди для автомобілів і сучасна комп’ютерна система, яка знає якої, де і скільки продукції розташовано у складському приміщенні, гарантують швидкість відвантаження кондитерських виробів.